Быть или не быть еще одному магазину за Терминалом В в Дубне? Продолжение
темы.
Многие дубненцы уже несколько лет с любопытством следят за событиями вокруг земельного участка на Большой Волге позади Терминала B. Когда-то здесь планировали построить торгово-офисное здание, а затем возникла мысль соорудить башню в 25 этажей. Против высотки выступали и жильцы окрестных многоэтажек, и активные горожане из других районов Дубны. У любой «уплотнительной жилой застройки» должен быть предел, и людям казалось, что в указанном микрорайоне 1-2 этот предел уже достигнут. Но главный архитектор города видел здесь «архитектурную доминанту», а областной градостроительный совет поддержал перспективную идею…
Но сбыться мечте одних и кошмару других оказалось не суждено. Об этом стало известно на публичных слушаниях в апреле, где - неожиданно для большинства собравшихся - был презентован проект не 25-этажной высотки, а… одноэтажного продовольственного магазина с зоной благоустройства, парковкой для 64 машин, детской площадкой и зелеными насаждениями. Правда, участников слушаний уже не интересовали намерения инвесторов. Они требовали сделать на этом месте сквер и надземную автостоянку, ссылаясь на то, что участок должен быть возвращен в муниципальную собственность по решению ФАС и определению Верховного суда. К протоколу слушаний было приложено письмо с 448 подписями, адресованное губернатору и в Совет депутатов.
Пожелания жителей понятны. А какова позиция компании, которая с 2007 года арендовала «участок раздора», а в 2013 году, после ввода в эксплуатацию Терминала В, оформила его в собственность? Мы побеседовали с представителем собственников компании ООО «Столичные инвестиции. Дубна» Ильей Прохом.
- Десять лет назад вы взяли в аренду участок под размещение торгово-офисного здания. Значит ли это, что уже тогда были планы построить три терминала?
- Давайте, чтобы стало ясно, начнем с самого начала. В 2008 году мы с партнерами приобрели у частного лица компанию «Столичные инвестиции. Дубна» (далее - «СИД»). На тот момент она распоряжалась - на основании договора аренды - участком земли размером 1 га, расположенном на проспекте Боголюбова. Назначением участка было строительство торгово-офисного здания переменной этажности до 4 этажей, но представлял он собой в то время болото глубиной 4,5 метра.
Совместно с нашими партнерами - компанией «Пятая авеню» (собственник Терминала А) мы приступили к проектированию и строительству двух торговых объектов, названных впоследствии Терминал А и Терминал В. Первостепенной архитектурной задачей при строительстве этих двух объектов являлось формирование первой линии проспекта Боголюбова - центральной и самой загруженной улицы Дубны. Учитывая всю ответственность данного процесса, Администрация города потребовала выполнить корректировку проекта планировки микрорайона 1-2, чем компании «Пятая авеню» и «СИД» занимались в 2010-2011 гг. В этой связи Терминал В действительно был спроектирован и построен только на части арендованного участка, остальная территория оставалась неосвоенной.
На ней в разные периоды планировались разные объекты. Прорабатывалась идея - и даже были спроектированы генплан и архитектурные решения - строительства жилого высотного дома, который должен был сформировать архитектурную доминанту города (многие специалисты и сейчас считают такой подход правильным с позиции архитектуры).
Но в конечном итоге, ввиду градостроительных и экономических обстоятельств, был выбран вариант размещения на оставшейся части участка одноэтажного торгового здания.
- Можно поподробнее об этом объекте?
- С удовольствием! В планах компании «СИД» заложено строительство торгового здания для размещения сетевого продовольственного магазина.
Помимо самого здания, обеспеченного достаточным количеством парковочных мест (их, кстати, могут использовать жители близлежащих домов для парковки своих машин в ночное время), проектом предполагается создание беспримерного для такого рода объектов общественного пространства. Это просторная зеленая площадка с большим количеством малых архитектурных форм, крупномерными деревьями и детской инфраструктурой.
Получит продолжение тема экспериментальной площадки творческих идей, начатая в 2012 году: тогда была создана любимая многими детская площадка со свето-музыкальным сопровождением, установлена арт-беседка, организован велопрокат. За прошедшие годы здесь же было реализовано несколько граффити-фестивалей, в которых принимали участие молодые дубненцы и гости из восьми городов, а также несколько массовых социокультурных мероприятий (подробнее - в разделе «Галерея» на сайте
terminal.dubna.ru). Прорабатываются интересные решения «зеленой кровли» на части самого здании.
Презентация архитектурного проекта
доступна по ссылке.
- Интересный проект, и выглядит куда привлекательнее «высотки». Но могут ли жители микрорайона быть уверены в его реализации именно в таком виде?
- Во-первых, компания «СИД», осознавая экономическую ситуацию в стране и учитывая достаточно высокую обеспеченность города объектами торговли, произвела серьезную коммерческую оценку рассматриваемой территории. Исключая риски, которые могут привести к долгострою, был выработан, наверное, единственный актуальный формат, на который нашелся реальный потребитель.
Во-вторых, компания «СИД» под данный проект 6 июля 2016 года получила в Главном управлении архитектуры и градостроительства Московской области градостроительный план земельного участка с назначением «Торговые комплексы, универмаги», после чего сразу же обратилась с запросом о проведении публичных слушаний.
В-третьих, компания понесла затраты на проектирование именно этого объекта. Кстати, авторы проекта - выходцы из Дубны, очень компетентные молодые архитекторы, имеющие опыт в реализации интересных проектов в столице и олимпийской инфраструктуры в Сочи.
- То есть появления многоэтажного дома можно уже не опасаться?
- В настоящее время участок имеет зону Ж-3, что позволяет построить на нем не только магазин, но и жилой дом выше пяти этажей. Компания «СИД» продекларировала свои намерения относительно строительства Терминала С - одноэтажного торгового центра под размещение продовольственного магазина. Но если освоением этого участка будет заниматься другой инвестор, возможны любые варианты, разрешенные для данной зоны в соответствии с Правилами землепользования и застройки, в том числе и многоэтажная жилая застройка.
- На публичных слушаниях был поднят вопрос о судебных решениях и правомерности использования этого участка земля. Ваши комментарии.
- Аренда участка началась 10 декабря 2007 г. и закончилась 16 апреля 2013 г. Далее, на основании ввода объекта в эксплуатацию и оформления собственности на здание Терминала В, компания «СИД» как собственник расположенного на данном участке здания воспользовалась исключительным правом на приватизацию. По законодательству РФ земельные участки, на которых расположены здания, сооружения, продаются собственникам таких зданий, сооружений, либо помещений в них без торгов, то есть в упрощенном порядке, фактически - по преимущественному праву выкупа. Необходимо отметить, что стоимость выкупа земельного участка при таких условиях также строго регламентирована законодательством и не является договорной.
Верховный суд поддержал Федеральную антимонопольную службу (ФАС) в том, что приватизированный участок несоразмерен построенному на нем зданию. Другими словами, это большой участок для небольшого объекта. Но определения, какой размер считать достаточным, на сегодня никто не дал. Выкуп участка происходил в рамках действующего законодательства по состоянию на 2013 год. Как выполнить предписание в 2017-м, ФАС не разъясняет, поэтому мы считаем правильным выяснить этот вопрос в суде.
- То есть вы планируете отстаивать свои права на спорный участок?
- Компания «СИД» распоряжалась этим участком на законных основаниях на правах аренды и перечислила в бюджет города более 6 млн рублей арендных платежей.
В настоящий момент компания также владеет участком на законных основаниях по праву собственности - этого никто не отменял, в том числе Верховный суд. Соразмерность и достаточность участка, а также наши дальнейшие действия мы прорабатываем в судебном порядке совместно с юристами.
Считаю, что Терминал С, в случае успешной реализации этого проекта, наравне с Терминалами А и В станет одним из лучших объектов в Дубне как с эстетической, так и функциональной точки зрения!
Беседовала Ирина Алексеева 
- То есть появления многоэтажного дома можно уже не опасаться?
- В настоящее время участок имеет зону Ж-3, что позволяет построить на нем не только магазин, но и жилой дом выше пяти этажей. Компания «СИД» продекларировала свои намерения относительно строительства Терминала С - одноэтажного торгового центра под размещение продовольственного магазина. Но если освоением этого участка будет заниматься другой инвестор, возможны любые варианты, разрешенные для данной зоны в соответствии с Правилами землепользования и застройки, в том числе и многоэтажная жилая застройка.
- На публичных слушаниях был поднят вопрос о судебных решениях и правомерности использования этого участка земля. Ваши комментарии.
- Аренда участка началась 10 декабря 2007 г. и закончилась 16 апреля 2013 г. Далее, на основании ввода объекта в эксплуатацию и оформления собственности на здание Терминала В, компания «СИД» как собственник расположенного на данном участке здания воспользовалась исключительным правом на приватизацию. По законодательству РФ земельные участки, на которых расположены здания, сооружения, продаются собственникам таких зданий, сооружений, либо помещений в них без торгов, то есть в упрощенном порядке, фактически - по преимущественному праву выкупа. Необходимо отметить, что стоимость выкупа земельного участка при таких условиях также строго регламентирована законодательством и не является договорной.
Верховный суд поддержал Федеральную антимонопольную службу (ФАС) в том, что приватизированный участок несоразмерен построенному на нем зданию. Другими словами, это большой участок для небольшого объекта. Но определения, какой размер считать достаточным, на сегодня никто не дал. Выкуп участка происходил в рамках действующего законодательства по состоянию на 2013 год. Как выполнить предписание в 2017-м, ФАС не разъясняет, поэтому мы считаем правильным выяснить этот вопрос в суде.
- То есть вы планируете отстаивать свои права на спорный участок?
- Компания «СИД» распоряжалась этим участком на законных основаниях на правах аренды и перечислила в бюджет города более 6 млн рублей арендных платежей.
В настоящий момент компания также владеет участком на законных основаниях по праву собственности - этого никто не отменял, в том числе Верховный суд. Соразмерность и достаточность участка, а также наши дальнейшие действия мы прорабатываем в судебном порядке совместно с юристами.
Считаю, что Терминал С, в случае успешной реализации этого проекта, наравне с Терминалами А и В станет одним из лучших объектов в Дубне как с эстетической, так и функциональной точки зрения!
Беседовала Ирина Алексеева